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Meine Erklärungen sind zugegebener maßen nicht wirklich gut, besonders bei so komplexen Themen wie hier.

Vermieten ist definitiv eine Leistung. Genauso wenn man einen Mehrwert schafft z.B. indem man renoviert, größer baut oder ähnliches.

Aber es gibt ja wie du erwähnt hast auch viele extrem Beispiele wo Land/Gebäude einfach nicht genutzt werden und es sich trotzdem rentiert durch Wertsteigerungen. Das geschieht dann oft durch Sachen wie Umwandlung des Bebauungsplans (z.B. erteilung von Bauerlaubnissen) oder Verbesserung der Umgebung (Anschluss an den Nahverkehr, Öffentliche Einrichtungen, verlegung der Straße in einen Tunnel). Hier findet dann eine teils massive Wertsteigerung für das bloße Besitzen des Grundes/Gebäudes statt, dabei wurden eben jene Verbesserungen durch die Allgemeinheit finanziert.

Ich weiß nicht ob es gute Studien dazu gibt, aber wenn ein Mietstopp gut funktioniert, dann bin ich auch nicht dagegen. Er erscheint mir halt nur (wie im ersten kommentar erläutert) nicht das grundlegende Problem des Missverähltnisses ziwschen Angebot/Nachfrage anzugehen. Und macht den Markt eventuell ineffizienter (z.B. durch lock-in effekte und bevorteilung von existierenden Mietern)